Необходимость регистрации договора аренды коммерческой недвижимости.

аренда недвижимостиАренда коммерческих помещений является на сегодняшний момент одной из самых распространенных видов сделок.

Необходимо заметить, что с 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В ч. 6 ст. 1, указанного закона, имеется разъяснение о том, что регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно нормам права, указанным в ст. 651 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018), договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Таким образом, арендным договором признается документ на оформление сделки, предоставленный в письменной форме с участием двух сторон. Один из участников сделки выступает в роли арендодателя и отдает в распоряжение второму участнику – арендатору – нежилую недвижимость на конкретный срок.

В ст. 130 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) О государственной регистрации недвижимости (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018), государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Таким образом, недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.

Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Т.е., учету подлежат только те операции, которые охватывают срок сверх одного календарного года. При несоблюдении данных условий сделка будет считаться недействительной.

Согласно ч. 5 ст. 2 Федерального закона от 03.06.2011 № 107-ФЗ (ред. от 11.10.2018) «Об исчислении времени», календарный год — период времени с 1 января по 31 декабря продолжительностью триста шестьдесят пять либо триста шестьдесят шесть (високосный год) календарных дней. Календарный год имеет порядковый номер в соответствии с григорианским календарем.

Соответственно, законодательно определена необходимая государственная регистрация договора аренды нежилого помещения на срок более календарного года. Если документ подписан на период 364 дня, то его подтверждать в госоргане не нужно.

Необходимо заметить, что согласно ст. 610 ГК РФ договор считается подписанным на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Поэтому, нет необходимости регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре, если сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в ст. 651 ГК РФ периода, так как по истечении предельного срока (календарного года) такой договор будет считаться прекращенным.

Государственный учет сделки проводится в отделении Росреестра, на территории которого располагается недвижимость.

В случае, если одна из сторон сделки отказывается зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре, то второй участник сделки может направить обращение в судебные инстанции.

Примерный список документации:

  • подлинник договора об аренде в трех экземплярах;

  • заявление от участников соглашения; сертификат о праве собственности на сдаваемый коммерческий объект;

  • технический план объекта недвижимости;

  • акт приема-передачи нежилого объекта;

  • документ с полномочиями на представителя арендатора или арендодателя;

  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Одной из особенностей считается предоставление в аренду только части коммерческого помещения. Сложности возникают с тем, что кадастровый номер присваивается всему объекту в целом. Для отдельной его части он не установлен. Разрешить данную ситуацию можно, заключив договор аренды на срок менее одного года с последующей пролонгацией. Однако, в последствии, арендодатель может не согласиться с продлением договора на прежних условиях и изменить условия аренды на последующие периоды.

В настоящее время в Государственную Думу ФС РФ внесен законопроект № 601596-7 от 5 декабря 2018 года, предусматривающий возможность регистрировать договор аренды части здания или сооружения без предоставления технического плана. Правда, правило будет работать, если такой план уже включен в реестровое дело правоустанавливающих документов данного здания или сооружения.

Известно, что Росреестр регистрирует договор аренды части здания или сооружения одновременно с ее постановкой на кадастровый учет. Авторы проекта отмечают, что ведомство отказывается ставить такую недвижимость на учет без технического плана и приостанавливает регистрацию договора аренды. Из-за этого бизнес вынужден тратиться на изготовление планов.

С образцами необходимых Вам исковых заявлений и документов, справочной информацией, можно ознакомиться здесь: Главная страница.

При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна» Copyright iskoved.com © 2018-19